Ετσι, η συνθετότητα μιας αγοραπωλησίας έρχεται να προστεθεί στις σοβαρότερες δυσκολίες εξεύρεσης στέγης, καθώς το θέμα δεν δυσκολεύει μόνο τον απλό πολίτη, αλλά και όσους θα μπορούσαν να ρίξουν μαζικά σπίτια στην αγορά, όπως οι τράπεζες και οι servicers.
Η σύναψη ενός συμβολαίου παραμένει τόσο σύνθετη πράξη ώστε ο χρόνος που απαιτεί ένας συμβολαιογράφος για να τη διεκπεραιώσει είναι τέτοιος που κάνει τις αναμονές για την ανάληψη νέων υποθέσεων από τα συμβολαιογραφικά γραφεία να ξεπερνούν σε περιόδους αιχμής και το τρίμηνο.
Αν μάλιστα τύχει το ακίνητο να έχει θέματα που πρέπει πρώτα να τακτοποιηθούν προκειμένου να προχωρήσει το συμβόλαιο, τότε ο αγοραστής και ο πωλητής θα πρέπει να νιώθουν μάλλον τυχεροί αν καταφέρουν τη διεκπεραίωσή του εντός εξαμήνου.
Πιστοποιητικά εντός τριμήνου από τα Πρωτοδικεία
Μια απλή πράξη αποδοχής κληρονομιάς απαιτεί κάποια πιστοποιητικά όπως το Περί Δημοσιεύσεως ή μη Δημοσιεύσεως Διαθήκης ή το περί μη Αμφισβήτησης του Κληρονομικού Δικαιώματος. Η έκδοση αυτών των πιστοποιητικών στο Πρωτοδικείο Αθηνών απαιτεί τρεις μήνες τουλάχιστον, ενώ αυτά τα πιστοποιητικά αναλόγως του πού προσκομίζονται (εφορία, τράπεζα, συμβολαιογράφο) έχουν διάρκεια από 2 έως 4 μήνες.
Σύμφωνα με αυτά που αναφέρουν δικηγορικά γραφεία, όσο παλαιότερος είναι ο θάνατος τόσο μεγαλύτερο διάστημα απαιτείται για την έρευνα στο Πρωτοδικείο και τον χρόνο έκδοσης. Δεν είναι λίγες οι φορές που έως ότου διεκπεραιωθεί μια πράξη απαιτείται νέο πιστοποιητικό γιατί ο χρόνος ζωής του προηγούμενου έχει λήξει.
Φυσικά όλες οι αιτήσεις γίνονται πλέον ηλεκτρονικά, εφόσον ηλεκτρονικά διεκπεραιώνεται σήμερα μεγάλο μέρος των συναλλαγών και των επιμέρους διαδικασιών που απαιτούνται για να ολοκληρωθούν οι μεταβιβάσεις ακινήτων.
Ο φάκελος του συμβολαιογράφου
Αυτό ωστόσο δεν σημαίνει πως οι μεταβιβάσεις αποτελούν εύκολη ή γρήγορη υπόθεση. Ακόμη και σήμερα υπάρχουν σοβαρά προβλήματα που εμποδίζουν την ολοκλήρωση χιλιάδων μεταβιβάσεων.
Για μια μεταβίβαση ακινήτου απαιτούνται:
■ Τίτλος κτήσης
■ Αποδεικτικό καταβολής φόρου μεταβίβασης. Αναρτάται από τον συμβολαιογράφο στην εφαρμογή myPROPERTY.
■ Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Εγγραφο που επιβεβαιώνει ότι την προηγούμενη 5ετία-6ετία σε περίπτωση που έχει εκδοθεί το εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους έχουν πληρωθεί όλοι οι φόροι.
■ Αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής.
■ Αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής.
■ Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου.
■ Πιθανή δήλωση υπαγωγής στον ν. 4178/2013 ή στον ν. 4495/2017 για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων και βεβαίωση εξόφλησης του οικείου.
■ Κατόψεις του μηχανικού όπου αποτυπώνεται η υφιστάμενη κατάσταση.
■ Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης.
■ Τοπογραφικό διάγραμμα και στοιχεία/σχέδια οικοδομής.
■ Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος.
Με ταχύτητα κινείται η ΑΑΔΕ
Η υπηρεσία που από πολλές πλευρές δίνει τις πιο γρήγορες λύσεις στον κυκεώνα μεταβίβασης ενός ακινήτου είναι η ΑΑΔΕ. Η υποβολή δηλώσεων Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων λειτουργεί στην ηλεκτρονική διεύθυνση aade.gr/myPROPERTY.
Εάν το ακίνητο αποτελεί πρώτη κατοικία, ο συμβολαιογράφος όταν συμπληρώνει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης πρέπει να επισυνάψει ψηφιακά κείμενο υπεύθυνης δήλωσης ώστε να τύχει ο αγοραστής των εκπτώσεων καθώς το αφορολόγητο όριο της πρώτης κατοικίας ανέρχεται σε 200.000 ευρώ αν ο αγοραστής είναι άγαμος και προσαυξάνεται για τον έγγαμο και για τα εξαρτώμενα τέκνα. Η δήλωση φόρου μεταβίβασης αποστέλλεται, μέσω της εφαρμογής, στους λογαριασμούς αγοραστή και πωλητή μέσα από την εφαρμογή της ΑΑΔΕ. Τα δύο μέρη την αποδέχονται και έτσι βεβαιώνεται ο φόρος.
Ο φόρος καταβάλλεται και το TAXIS ενημερώνεται σχετικά. Το αποδεικτικό καταβολής αναρτάται στο myPROPERTY.
Ομως τα παραπάνω αποτελούν τη φωτεινή πλευρά της σελήνης. Δεν είναι όλα πάντα τόσο ρόδινα.
Τα προβλήματα μεταβίβασης για όσους έχουν χρέη
Τι δηλαδή συμβαίνει στην περίπτωση εκείνη που ο πωλητής έχει χρέη στην εφορία ή πολύ χειρότερα στον ΕΦΚΑ. Δυστυχώς εδώ ο νόμος έχει λάβει μόνο μερικές πρόνοιες, αν και έχουν υπάρξει μεγάλες βελτιώσεις από το πρόσφατο παρελθόν.
Πλέον, όταν κάποιος χρωστάει στην εφορία ή στον ΕΦΚΑ, ακόμη και εάν με την πώληση του ακινήτου δεν εξοφλεί το όλον χρέος του, το θεσμικό πλαίσιο επιτρέπει την πώληση που δεν επιτρεπόταν νωρίτερα. Δηλαδή πριν την αλλαγή του νόμου το Δημόσιο έλεγε ξεκάθαρα στο έχοντα χρέη πως δεν δέχεται ούτε τη μερική εξόφλησή τους.
Βεβαίως με την αλλαγή το χρέος παρακρατείται μέσω του συμβολαιογράφου από το προϊόν της πώλησης και αποδίδεται στους φορείς του Δημοσίου, ενώ η πώληση πρέπει να γίνει στην αντικειμενική αξία του ακινήτου τουλάχιστον. Ο πωλητής που χρωστάει θα λάβει το προϊόν της πώλησης μείον το χρέος του, το οποίο συμμέτρως θα έχει εξοφληθεί προς τους φορείς από τον συμβολαιογράφο. Αν το χρέος είναι υπέρτερο, το προϊόν της πώλησης θα διανεμηθεί και αυτό συμμέτρως προς τους φορείς που βεβαιώνουν το χρέος και ο πωλητής δεν θα λάβει χρήματα. Οι βεβαιώσεις εκδίδονται από τον συμβολαιογράφο, ο οποίος και αναλαμβάνει να εξοφλήσει τους φορείς συμμέτρως.
Τι γίνεται όμως στην περίπτωση που ο πωλητής χρωστάει σε ΕΦΚΑ και ΑΑΔΕ, αλλά ο αγοραστής αγοράζει το ακίνητο μέσω δανεισμού;
Eκεί τα πράγματα περιπλέκονται τόσο που πολλοί συμβολαιογράφοι αρνούνται να αναλάβουν το συμβόλαιο, κι αυτό γιατί σε ό,τι αφορά το χρέος στην ΑΑΔΕ υπάρχει σαφές θεσμικό πλαίσιο που προβλέπει τη διαχείριση του δανείου, αλλά σε ό,τι αφορά τον ΕΦΚΑ αντιθέτως, εφαρμόζονται κατ’ αναλογία οι διατάξεις της ΑΑΔΕ. Ετσι, αρκετοί συμβολαιογράφοι νιώθουν ακάλυπτοι στην περίπτωση που η τράπεζα καθυστερήσει να καταβάλει το τίμημα της πώλησης στο πλαίσιο εκταμίευσης του δανείου.
Εάν σκεφτεί κανείς πως η ταυτότητα οφειλής του ΕΦΚΑ διαρκεί μέσα στον μήνα που εκδίδεται και η τράπεζα για να εκταμιεύσει το δάνειο χρειάζεται τη μεταγραφή του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο, καθίσταται κατανοητό το αδιέξοδο.
Πάντως ο ΕΦΚΑ στην περίπτωση που το προϊόν του τιμήματος της αγοραπωλησίας δεν θα καταβληθεί εξ ολοκλήρου από ιδία συμμετοχή του αγοραστή, αλλά ένα μέρος του θα καλυφθεί με δανειοδότηση και το υπόλοιπο με ιδία συμμετοχή, δίνει σχετικές οδηγίες, επισημαίνοντας ωστόσο ότι αυτές δεν προκύπτουν από ειδικές διατάξεις της ασφαλιστικής νομοθεσίας ή σχετικές εγκυκλίους του e-ΕΦΚΑ, αλλά, ελλείψει αυτών, εφαρμόζονται κατ’ αντιστοιχία με τις συναφείς οδηγίες της υπ’ αρ. ΠΟΛ 1274/2013 περί χορήγησης Αποδεικτικού Φορολογικής Ενημερότητας για τη μεταβίβαση για λόγους χρηστής διοίκησης.
Διορθώσεις στην περιγραφή της περιουσίας
Οι παραπάνω δυσκολίες είναι ενδεικτικές και ίσως δεν αφορούν πολλούς. Αλλες ωστόσο αποτελούν πιο κοινά προβλήματα και αφορούν ασφαλώς περισσότερους.
Ο φορολογούμενος που πρόκειται να μεταβιβάσει ένα ακίνητό του πριν υποβάλει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης πρέπει να ελέγξει ανά έτος εάν όλα τα περιγραφικά και προσδιοριστικά στοιχεία του του ακινήτου του απεικονίζονται ορθά στο Ε9.
Σε περίπτωση που εντοπίσει λάθη ή παραλείψεις, πρέπει να προβεί σε όσες τυχόν διορθώσεις είναι απαραίτητες μέσω της υποβολής τροποποιητικής δήλωσης Ε9 και σε κάθε περίπτωση να μεταφέρει τη δήλωση με τα επικαιροποιημένα στοιχεία του προς μεταβίβαση ακινήτου μέχρι και στο επόμενο της μεταβίβασης έτος.
Ετσι, μπορεί να βγουν διαφορές ΕΝΦΙΑ τις οποίες καλείται να πληρώσει ώστε να εκδοθούν τα σωστά πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ 5ετίας για τη μεταβίβαση του ακινήτου.
Σε περίπτωση που εντοπιστούν λάθη ή παραλείψεις, τότε αυτά μπορεί να φτάσουν μέχρι και σε διόρθωση της δήλωσης φόρου κληρονομίας (φέτος παραγράφονται οι δηλώσεις φόρου κληρονομιάς για το 2009).
Εννοείται πως αλλαγές στην εμβαδομέτρηση του ακινήτου θα επισύρουν τακτοποίηση αυτού, πληρωμή του αναλογούντος προστίμου κ.λπ. Ας σημειωθεί πως η διόρθωση λαθών στο Κτηματολόγιο ακόμη και πρόδηλων μπορεί να απαιτήσει ένα διάστημα περίπου 6 μηνών για την τακτοποίηση. Αν ένα ακίνητο ήταν εκτός σχεδίου, έχει εισέλθει στο σχέδιο και δεν έχει ολοκληρωθεί η πράξη εφαρμογής, η μεταβίβασή του είναι αδύνατη.
Γραφειοκρατικά εμπόδια
Οι νέες διατάξεις του άρθρου 16 του Ν. 5142/2024 προβλέπουν τη δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, που αφορά την αλλαγή της επιφάνειας, του περιγράμματος ή της χρήσης της ιδιοκτησίας, όπως αυτά έχουν αποτυπωθεί αρχικά στη σύσταση. Αυτή η τροποποίηση είναι εφικτή μόνο όταν η υφιστάμενη κατάσταση της ιδιοκτησίας συμφωνεί με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας, και εφόσον η διαμόρφωση αυτή υφίσταται από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής.
Για να συνταχθεί οποιοδήποτε συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου, το εμβαδόν του πρέπει να συμπίπτει απολύτως με: α) το συμβόλαιο απόκτησης, β) την πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, γ) το απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος, δ) την ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου δίμηνης ισχύος, ε) την κάτοψη του κτίσματος, στ) την άδεια οικοδομής, ζ) το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.
Καθώς σε ορισμένες περιπτώσεις ταύτιση δεν υπάρχει, πολλά ακίνητα ακόμη και για μικροδιαφορές τέθηκαν εκτός αγοράς. Με το νέο θεσμικό πλαίσιο τουλάχιστον στις περιπτώσεις μικροδιαφορών το θέμα επιλύεται.
Την ίδια στιγμή οι τράπεζες έχουν υιοθετήσει απλούστερες διαδικασίες έγκρισης και κυρίως εκταμίευσης των δανείων σε μια προσπάθεια διαχείρισης των δεδομένων.
Δεν χρειάζεται, για παράδειγμα, η μεταγραφή στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο προκειμένου να εγγράψουν οι τράπεζες υποθήκη, αλλά με διαδικασίες επιτάχυνσης όπως τις ονομάζουν και αφού συμβολαιογραφικά αποσπούν τη συγκατάθεση του αγοραστή να πραγματοποιήσουν προσημείωση, μόλις ολοκληρωθεί η μεταγραφή προχωρούν στην εκταμίευση του δανείου σε χρόνο προγενέστερο, κάτι το οποίο έχει ιδιαίτερη σημασία στις περιπτώσεις που το Δημόσιο και ο ΕΦΚΑ έχουν αξιώσεις.
Τα προβλήματα μεταβιβάσεων εμποδίζουν την εξεύρεση στέγης
Ο Γολγοθάς των αγοραπωλησιών δημιουργεί πρόσθετα εμπόδια στο εξαιρετικά δύσκολο θέμα εξεύρεσης στέγης. Αρκεί να σημειώσει κάποιος πως όλα τα παραπάνω προβλήματα και ίσως ακόμη περισσότερα αντιμετωπίζουν και οι διαχειρίστριες εταιρείες δανείων στις οποίες έχουν περιέλθει κατοικίες μετά από πλειστηριασμό και τις οποίες επιχειρούν να ρίξουν στην αγορά.
Τα εμπόδια των μεταγραφών και των τακτοποιήσεων συχνά μοιάζουν ανυπέρβλητα. Οι servicers μιλούν για χρόνους που στις μεταγραφές -και κυρίως σε ό,τι αφορά την Αθήνα- αυτές ξεπερνούν χρονικά το 6μηνο μετά την υπογραφή του συμβολαίου. Το έργο των συμβολαιογράφων μοιάζει να είναι πολύ δύσκολο καθώς οι τελευταίοι λειτουργούν ως θεματοφύλακες και οφείλουν να διεκπεραιώσουν στην εντέλεια την εκάστοτε πράξη έχοντας ευθύνη προσωπική για τυχόν λάθη που θα προκύψουν στη συμβολαιογραφική πράξη.
Επομένως από μόνες τους οι αγοραπωλησίες -ακόμη και χωρίς προβλήματα- καθίστανται απολύτως χρονοβόρες και οι πιο δύσκολες υποθέσεις με εκκρεμότητες γίνονται αντικείμενο βαθιάς μελέτης από τους συμβολαιογράφους.
Η περίπτωση του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ» είναι ενδεικτική καθώς πρόκειται για κατοικίες παλιές (επομένως συχνά με γραφειοκρατικά προβλήματα) οι οποίες αγοράζονται με δανεισμό. Ετσι, ενώ το αγοραστικό ενδιαφέρον είναι τεράστιο, οι πωλήσεις είναι σαφώς πιο περιορισμένες.
Και όλα αυτά ενώ σε πρόσφατη έρευνα της Κapa Research για την ΠΟΜΙΔΑ η τάση πώλησης κατοικιών εμφανίζεται πτωτική για την ερχόμενη διετία, ενώ σύμφωνα με την ίδια έκθεση οι αυξήσεις στις μισθώσεις τραβούν την ανηφόρα.
www.newmoney.gr
Πηγή: www.protothema.gr
